Por Equipe Letang Advogados

Em razão da grave crise sanitária que assola não somente o Brasil, mas, o mundo todo, decorrente da pandemia do Coronavírus (Covid-19), já é possível perceber indícios de crise econômica e, se vislumbra também, reflexos no direito imobiliário, onde o tema relativo aos Contratos de Locação tem ganho espaço e repercussão.

Claramente muitos têm sido afetados pelo afastamento social e pela decretação de suspensão de incontáveis atividades no país afora, desse modo, não somente, mas, especialmente os Contratos de Locação Comerciais não vem sendo cumpridos pelos locatários.

No momento não há qualquer norma que regule essa situação, sendo necessário que locador e locatário – muitas vezes com a intermediação de empresas de administração de imóveis – se ajustem amigavelmente no sentido de reduzir, diferir ou mesmo suspender o pagamento dos alugueis desse período de isolamento; assim, não chegando num consenso amigável, cabe aos contratantes (locador e locatário) buscar se socorrerem no Poder Judiciário, onde temos visto inúmeras decisões favoráveis aos locatários que conseguem comprovar a redução do faturamento ocasionada pela pandemia.

A tese que tem sido apresentada e, em muitos casos aceita no judiciário, está fundamentada no conceito de ‘força maior’, extraído de nosso Código Civil vigente (artigos 317 e 393, combinados), afinal, por motivo alheio a sua vontade, não está sendo capaz de exercer suas atividades e, consequentemente, não está sendo capaz de honrar com seus compromissos.

Art. 317. Quando, por motivos imprevisíveis, sobrevier desproporção manifesta entre o valor da prestação devida e o do momento de sua execução, poderá o juiz corrigi-lo, a pedido da parte, de modo que assegure, quanto possível, o valor real da prestação.

Art. 393. O devedor não responde pelos prejuízos resultantes de caso fortuito ou força maior, se expressamente não se houver por eles responsabilizado.

Parágrafo único. O caso fortuito ou de força maior verifica-se no fato necessário, cujos efeitos não era possível evitar ou impedir.

Numa dedução simples, tendo sido o imóvel colocado à disposição do locatário para os fins a que ele se destina, e se o locatário do imóvel comercial está sendo impedido pelas autoridades de abrir o seu negócio, o fato é que ele não terá condições de honrar com o aluguel conforme contratado.

Partindo do princípio do equilíbrio contratual onde se fundamenta na teoria da imprevisão do fato, cabe às partes a resolução ou revisão do contrato com base na onerosidade excessiva, visando dessa maneira restabelecer o equilíbrio contratual, que nesse momento vem afetando a relação entre locador e locatário, por conta de fato novo superveniente.

Assim, não estabelecido acordo amigável com o locador, no sentido de suspender, reduzir e/ou diferir o pagamento dos aluguéis combinados, caberá ao locatário buscar tal revisão contratual perante o Poder Judiciário, demonstrando o justo motivo de forma clara e objetiva que se revela especialmente pela perda de receita, gerando o desequilíbrio patrimonial.

A mediação é um meio eficaz para solucionar o conflito de forma rápida, evitando o colapso de processos no judiciário, ademais, quanto antes entrarem em um acordo, seja na revisão contratual ou na resolução do contrato menos custoso será para as partes.

Vale ressaltar que em época de pandemia, o locador enfrentará dificuldades para alugar novamente o imóvel e, o locatário desocupando o imóvel, acabara sendo obrigado a buscar um outro e ainda adequá-lo para a sua atividade, assim, parece-nos que a composição amigável seja o melhor caminho a seguir. Nesse momento crise sanitária e econômica, o dever de cooperação e de renegociação ganha uma proeminência extraordinária, cabendo às partes partir do bom senso e da boa-fé para resolver a situação e manter a segurança econômica e jurídica.

Para entender mais profundamente os seus direitos e deveres, entre em contato conosco, afinal, a revisão do valor do aluguel precisa estar respaldada por um aditivo contratual que visa proteger os direitos das partes.

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