Pelo Dr. Diego Severo

A crise histórica ocasionada pela pandemia do novo coronavírus desencadeou em quase todos os países do mundo uma crise econômica. No Brasil não foi diferente, empresas fecharam e a taxa de desemprego subiu. Como consequência dessa equação, a procura por crédito aumentou consideravelmente.

Nesse momento tão peculiar o governo passou a expedir normas para facilitar a concessão de crédito, sendo que, uma dessas medidas foi a Medida Provisória 992 de 2020, publicada no dia 16/07/2020 que dentre outras medidas trouxe a previsão da garantia fiduciária compartilhada.

  Alienação Fiduciária

A garantia fiduciária é um tipo de garantia utilizada na relação de negociação de compra de bens. É uma modalidade de financiamento, onde o devedor, para garantir o pagamento de algo, o transfere para o credor enquanto paga pelo bem.

No caso de financiamento de imóveis, a instituição financeira que o financiou é a proprietária resolúvel e possuidora indireta do bem, a propriedade do imóvel somente passará ao promitente comprador, após o pagamento total do financiamento, enquanto isto, este terá a posse direta do bem e seus direitos aquisitivos.

  Dupla Alienação

Com a nova modalidade de garantia de crédito, o imóvel alienado fiduciariamente poderá ser dado como garantia para a obtenção de novos empréstimos parciais.

A MP 992/2020 incluiu na Lei n°. 13.476 de 28/07/2017 (lei que trata da constituição de gravames e ônus sobre ativos financeiros e valores mobiliários objeto de registro ou de depósito centralizado), artigos que tratam da garantia fiduciária compartilhada (arts 9º.A a 9º.D), que fundamentalmente exigem:

– Anuência do credor fiduciário;

– Que o compartilhamento da garantia fiduciária ocorra no âmbito do sistema financeiro nacional; e,

– Caso seja pessoa natural, que esteja condicionada a situação de ser o bem para benefício próprio ou da entidade familiar.

Além dessas exigências fundamentais, a MP dispõe no artigo 9ºB, uma série de exigências que deverão constar no instrumento contratual.

Também, a Conselho Monetário Nacional (CMN) através da Resolução 4.837 do Banco Central regulamentou a questão, e adicionalmente a MP 992/2020, dispôs que i) os juros do novo empréstimo devem ser menor ou igual ao da primeira operação; ii) o prazo para pagamento deve ser menor ou igual ao tempo que resta da primeira operação; e, iii) o valor total das novas operações deve ser menor ou igual ao saldo devedor da operação de crédito original na data da contratação.

Com tais medidas, o governo visa estimular a economia com a concessão de créditos a pessoas e empresas que possuem garantias, mesmo que parciais.

Ainda, tal regulamentação é necessária para dar segurança a operação e evitar algo parecido com a crise ocorrida em 2008 nos Estados Unidos da América, rotulada de crise dos empréstimos hipotecários podres ou subprime, em que tais créditos circulavam livremente pelo mercado financeiro.

Na perspectiva do consumidor, uma informação importante, caso ocorra a inadimplência nesse novo empréstimo, o mesmo tem força de levar o imóvel a leilão para a quitação da dívida, é o que dispõe o art. 9° “D” e §1°:

“Art. 9º-D Na hipótese de inadimplemento e ausência de purgação da mora, de que trata o art. 26 da Lei nº 9.514, de 1997, em relação a quaisquer das operações de crédito, independentemente de seu valor, o credor fiduciário poderá considerar vencidas antecipadamente todas as demais operações de crédito contratadas no âmbito do compartilhamento da alienação fiduciária, situação em que será exigível a totalidade da dívida para todos os efeitos legais.

  • Na hipótese prevista no caput, após o vencimento antecipado de todas as operações de crédito, o credor fiduciário promoverá os demais procedimentos de consolidação da propriedade e de leilão de que tratam osart. 26 e art. 27 da Lei nº 9.514, de 1997.

Dessa forma, buscando apresentar as primeiras impressões sobre o tema, entendemos que essa nova possibilidade de empréstimos pode se tornar muito complexa, apesar de tratar-se de um grande esforço por parte do governo para estimular a economia.

Dessa forma, sugerimos a consulta de um especialista antes da contratação dessa operação e nós, do Letang Advogados estamos à disposição para atendê-los.

Dr. Diego Severo Atua nas áreas de Direito Civil e Tributário. Advogado pela Universidade Paulista – UNIP; Pós-Graduado em Direito Empresarial pela Faculdade Damásio de Jesus e Pós-Graduando em Legal Tech: Direito, Inovação e Startups pela PUC Minas.

LETANG ADVOGADOS ASSOCIADOS

www.letang-advogados.com.br – diego.severo@letang-advogados.com.br

  • Para saber mais a respeito desse assunto e de outros, entre em contato conosco.
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