Em tempos de crise, é natural o movimento do mercado para a abertura do “leque” de opções no intuito de se diversificar em negociações ante a ausência de capital das companhias.

E o setor imobiliário não foge a essa regra, fazendo com que as incorporadoras para a construção de empreendimentos, busquem alternativa que não impacte no seu caixa, realizando a chamada Permuta (troca), do terreno onde será construído o empreendimento por futura(s) unidade(s) autônomas a serem construídas.

Ocorre que os efeitos tributários para tais negociações devem ser regulados, no intuito de se manter o maior nível de segurança jurídica possível e, para tanto, é necessário determinar o fato jurídico tributável.

A Receita Federal do Brasil, na Solução de Consulta Cosit nº. 339, publicada em janeiro de 2018, entendeu que o “valor do imóvel recebido em permuta compõe sua receita bruta e é tributado no período de apuração do recebimento deste”. Dessa forma, pela orientação daquele órgão administrativo, a incorporadora deveria recolher aos cofres públicos os tributos competentes (IRPJ, CSLL, PIS e COFINS) como se tivesse auferido receita com a permuta.

Frisa-se que tal orientação atinge fundamentalmente as incorporadoras que estão no regime do lucro presumido, visto que a Instrução Normativa nº. 107/88 da Receita Federal do Brasil (IN/SRF 107/88) libera as que estão no lucro real dessa obrigação.

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) questionado a respeito, vem solidificando o entendimento de que as permutas imobiliárias não devem sofrer tributação, pois que, nos casos em que não há torna (valor em dinheiro pago pela diferença de valores) não há efetiva receita, faturamento ou lucro, inexistindo, portanto, fato gerador a ser tributável.

Em decisão no Recurso Especial nº. 1.733.560 – SC, publicada em NOV-2018, o Ministro Relator Herman Benjamim, assim ementou seu voto:

UNIDADES IMOBILIÁRIAS. PERMUTA. INEXISTÊNCIA DE RECEITA/FATURAMENTO, RENDA OU LUCRO. CONTRIBUIÇÃO AO PIS, COFINS, IRPJ E CSLL. DESCABIMENTO. A operação de permuta envolvendo unidades imobiliárias não implica o (sic) auferimento de receita/faturamento, nem de renda e tampouco de lucro, mas sim mera substituição de ativos, razão pela qual não enseja a cobrança de contribuição ao PIS, COFINS, IRPJ e nem CSLL.

Vejamos que a decisão guarda coerência com os princípios gerais do direito tributário, visto que, se prevalecesse o entendimento pela tributação, o contribuinte seria tributado duas vezes, a primeira quando da permuta e a segunda na venda das unidades.

Assim, com base nesse precedente e nos princípios gerais do direito tributário, para as pessoas (físicas e/ou jurídicas) que foram tributadas pelas permutas realizadas, é possível o ingresso de ação de repetição de indébito para reaver os tributos pagos, observado o prazo prescricional de 5 (cinco) anos e, mais, nas operações futuras, as permutas também não devem ser tributadas.

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