O contrato em geral se trata de um acordo de vontades, e esse acordo possui validade, e gera efeitos no mundo jurídico, quando atender alguns requisitos estabelecidos pelo Código Civil, que são chamados de requisitos gerais. Os contratos podem conter cláusulas chamadas de “especiais”, que podem ser inclusas em qualquer tipo de contrato.

Dentre as várias espécies de contratos, há uma classificação, que se divide em Contratos Típicos e Atípicos. Os típicos ou nominados são aqueles disciplinados pelo Código Civil, o qual estabelece as regras especificas para cada um, os quais somam 23 tipos de contratos.

Já os contratos atípicos [art. 425 do Código Civil], é a possibilidade trazida pela lei, a qual oferece autonomina para que as próprias partes interessadas, estabeleçam entre si um contrato não previsto na legislação civil, estabelecendo elas [partes] sua forma, cláusulas, entre outros, pactuando a seu modo, desde que de forma e sobre objeto lícitos e adotando as normas gerais.

Aqui abordamos o principal contrato do mundo civil, talvez, o mais comum dentre as espécies contratuais, que é o contrato de Compra e Venda, disciplinado entre os artigos 481 e 532 do Código Civil, sendo um contrato por deveras corriqueiro, tendo em vista que na vida cotidiana é firmado a todo instante.

O ‘Contrato de Compra e Venda’, além dos requisitos gerais (partes capazes, objeto licito, possível, determinado ou determinável e forma prescrita ou não proibida por lei), necessita de requisitos especiais.

Esse contrato geralmente tem como parte a pessoa do vendedor, que é aquele que possui animus de dispor um bem de sua propriedade, e a pessoa do comprador, que é a pessoa que tem vontade/interesse em adquirir aquele bem, a título oneroso.

Importante dizer que o contrato somente se aperfeiçoa, ou seja, somente surte reflexos à terceiros ou responsabilidades do comprador sobre a coisa negociada, quando o vendedor entrega, transmite o bem ao comprador, sendo este o momento o qual se transmitirá de fato a propriedade do bem, seja ele móvel ou imóvel, pois, caso contrário o contrato é entendido, do ponto de vista jurídico, como promessa de compra e venda.

         Características do Contrato de Compra e Venda

• É um contrato sinalagmático, ou seja, é um contrato que gera obrigações recíprocas, onde o vendedor deve entregara a coisa, e o comprador deve pagar por ela, estando uma ação totalmente atrelada à outra.

• É um contrato consensual, ou seja, os efeitos do contrato começam a ser gerados a partir do momento em que as partes entram em comum acordo, bastando o acordo de vontades para que os efeitos sejam gerados, não havendo necessidade de entrega da coisa para que as obrigações sejam exigidas.

• É um contrato oneroso, pois, traz deveres tanto para o vendedor, que diminuirá de seu patrimônio um bem, quanto para o comprador, onde exige que o mesmo diminua seu capital para que ele se torne proprietário de algo, havendo, portanto, onerosidade de ambas as partes.

• É comutativo, tendo em vista que na sua essência, de forma geral, não pode trazer nenhum risco para as partes, as quais devem antever todas as obrigações e deveres decorrentes do respectivo negócio que estão firmando.

         Efeitos do Contrato de Compra e Venda

Os efeitos podem ser divididos em primários e secundários, onde os efeitos primários são tidos como de ordem pública, ou seja, são efeitos pré-determinados pelo Código Civil e não podem ser modificados, nem por acordo de vontades. Já os efeitos secundários, podem ser modificados de acordo com a vontade das partes, adequando-os a sua forma.

Assim, resta claro que a garantia é um dos efeitos primários desta espécie de contrato, no qual o vendedor precisa garantir a qualidade do bem, e garantir que a coisa não seja perdida, no sentido de não haver nenhuma disputa judicial ou qualquer contenda a respeito desta coisa [evicção].

De forma objetiva a evicção, é a hipótese de responsabilidade do vendedor, tendo em vista que se trata do perdimento da coisa a terceira pessoa, por conta de litígio pré-existente entre o terceiro e vendedor, onde este deverá restituir ao comprador todas as despesas por ele despendidas em razão desta perda.

Outra hipótese de efeito secundário, trata do perecimento ou deterioração da coisa/bem, onde, diferentemente da evicção, o vendedor permitiu que a coisa/bem se deteriorasse antes da entrega, representando risco do devedor, saldo alguma modificação ou cláusula específica no contrato.

As despesas também fazer parte do efeito secundário, uma vez que para entregar o bem pode existir custo, e para registrar a coisa, às vezes também existe um custo, o que faz uma diferença muito importante, a fim de saber quem arcará com o que.

Assim, no contrato de Compra e Venda, regra geral, o vendedor arca com o custo de entrega e o comprador arca com o custo de registro do bem, estabelecido no Código Civil, mas por se tratar de efeito secundário pode ser modificado no próprio instrumento.

Em virtude de todos os aspectos mencionados, apesar do contrato de compra e venda ser um dos contratos mais entabulados na vida cotidiana, é um contrato que contém diversos cuidados a serem observados, não só do ponto de vista legal, mas também do ponto de vista particular.

Pode conter os mais tipos de termos e condições com o fim de que as partes se sintam amparadas por ocasiões prejudiciais supervenientes, dando oportunidade para que modulem à suas vontades, desde que não ultrapassem o limite da legalidade, o que pode torná-lo um contrato bem mais complexo, devendo ser feito e analisado de forma minuciosa, e de preferência por um profissional da área.

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