Nas locações de imóveis há diversas formas de apresentação de garantias ao locador, desde o depósito caução de 03 (três) meses de aluguel ao seguro fiança, conforme lei do inquilinato (artigo 37 da Lei n°. 8.245/1991).

Dentre as modalidades de garantias está a figura do fiador, em regra pessoa física que responde com o seu patrimônio pessoal caso o locatário seja executado em ação de cobrança de aluguéis, inobstante lhe seja garantido o benefício de ordem que é a possibilidade de exigir que a execução seja direcionada primeiramente aos bens do locatário (art. 827, parágrafo único do Código Civil).

Dessa forma, a obrigação do fiador permanece durante o período em que fora estipulado a locação, em regra 30 (trinta) meses. Findo o período, é necessário obter novamente o consentimento do fiador para a renovação do contrato.

Para evitar a vinculação eterna do fiador ao contrato, a Lei n°. 12.112/2009 introduziu na Lei do Inquilinato (Lei n°. 8.245/91) o inciso “X” no artigo 40, que regulamenta a hipótese de liberação do fiador no caso de renovação do contrato por prazo indeterminado:

“Art. 40. O locador poderá exigir novo fiador ou a substituição da modalidade de garantia, nos seguintes casos:

(…)

X – prorrogação da locação por prazo indeterminado uma vez notificado o locador pelo fiador de sua intenção de desoneração, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança, durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador.”

Assim, caso o contrato seja renovado por prazo indeterminado (art. 46, §1º da Lei n°. 8.245/91) o fiador poderá notificar o locador pedindo sua exoneração, ficando obrigado pelos 120 (cento e vinte) dias subsequentes ao envio da notificação.

Ocorre que em contrato firmado antes da inovação legislativa, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça em julgamento realizado em 11/2020 [Recurso Especial n°. 1.863.571-ES], validou entendimento do Tribunal de Justiça do Espírito Santo, para limitar a obrigação do fiador apenas aos 60 (Sessenta) dias subsequentes a data de notificação para liberação da obrigação, obedecendo a regra geral do artigo 835 do Código Civil, que assim prescreve:

Art. 835. O fiador poderá exonerar-se da fiança que tiver assinado sem limitação de tempo, sempre que lhe convier, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança, durante sessenta dias após a notificação do credor.

Destaca-se trecho do voto da Ministra Relatora Nancy Andrighi;

“A controvérsia versada no presente recurso especial, contudo, perpassa sobre outro enfoque, que é o do direito intertemporal. Isso porque, a par da existência de norma específica que regule as locações de imóveis urbanos (Lei nº. 8.245/1991), o dispositivo legal que versa sobre o período em que ficará responsabilizado o fiador após o encaminhamento da notificação exoneratória foi introduzido por lei (Lei 12.112/2009) cuja vigência, no específico caso concreto, é posterior à celebração do contrato de locação. (…) É que, como mesmo explicitado pelo acórdão ora combatido, o contrato de locação foi assinado em 18/04/2008 (e-STJ fl. 345) e a inclusão do art. 40, X, na Lei do Inquilinato deu-se com a edição da Lei 12.112/2009, datada de 09/12/2009, e cuja entrada em vigor ocorreu 45 (quarenta e cinco) dias após a sua publicação (nos moldes do disposto no art. 1º da LINDB e por decorrência do veto presidencial ao seu art. 3º, que previa a sua entrada em vigor na data de publicação). (…) Desse modo, tratando-se de norma de direito material, suas disposições não se aplicam aos contratos firmados anteriormente à sua vigência. (…).”

Dessa forma, se você quer discutir sua liberação da condição de fiador em contrato de locação renovado por tempo indeterminado, contate-nos para saber mais a respeito.

#LocaçãoDeImóveis #Fiador #ContratoDeLocação #PrazoDeExoneração #LeiDoInquilinato #ObrigaçõesContratuais #DireitoImobiliário #RenovaçãoContratual #CódigoCivil #TerceiraTurmaSTJ #EntendimentoJurídico #Lei12112/2009 #VigênciaDaLei #NormasJurídicas #STJ #DireitoInterpretativo #ContratosAnteriores #LiberaçãoDoFiador #AssessoriaJurídica #ConsultoriaJuridica